转载｜东莞城市更新行业周报（2021.8.23 至 2021.8.29）

作者：广量集团日期：2021-08-30 阅读量：

本文内容转载自微信公众号“东莞市城市更新协会”

一、政策动态

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》的通知

发布计构：东莞市人民政府办公室

发布日期：2021-08-23

主要内容：

⼀、规划建设。三限房（限房价、限地价、限销售对象）应当根据区域城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域，促进产城人融合发展。多渠道筹集三限房房源，除新供应用地集中建设外，可通过商品房项⽬配建、城市更新等途径筹集房源。三限房应按照本区域绿色建筑的要求规划设计建设, 配套建设的市政基础设施及公共服务设施，应当同步规划、同步建设、同步交付使用。根据特定保障对象群体的需求和实⽤经济原则，三限房建筑⾯积限定在70～80平⽅⽶，户型为两房两厅⼀卫或三房两厅⼀卫，实施基本装修交付，具体要求参照《东莞市三限房建设标准》（见附件）。三限房预售前应提供交楼样板房供购房⼈参考，实际交付房源的装修材料、各类管线和家具电器，在品牌、规格、质量等级、能耗水平等方面均应与交楼样板房保持⼀致。

⼆、开发建设及销售模式，三限房项目坚持商品住房属性，按照市场化商品房模式进行建设和销售，按照限房价、限地价、限销售对象原则，公开出让土地，相关内容由市⾃然资源局在土地招拍挂公告⽂件中明确。（⼀）共有产权。三限房由政府指定的代持机构（东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构）与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养⽼、住房公积金等公共服务权益。代持机构负责三限房项目的运营管理，履⾏政府委托职责，具体管理细则由市住房城乡建设局另行制定。（⼆）限房价。市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来⼀⼿商品住房成交均价以及商住⽤地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平，合理确定三限房最高销售均价，具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%。（三）竞地价。市住房城乡建设局、市⾃然资源局会同所属园区、镇街，根据三限房最⾼销售均价及合理开发建设成本确定⼟地竞拍价。按照我市现行⼀⼿住宅价格备案规则测算土地竞拍总价，在此总价⼀半的基础上，下浮10%（不低于评估价的50%）作为起拍价，如低于评估价50%，取评估价50%作为起拍价；上浮10%作为最⾼限价。当竞买⼈报价达到上限时，仍有两个或两个以上的竞买⼈要求竞买的，按照终次报价规则确定竞得人。（四）竞买⼈资格及要求。竞买人应为具备从事房地产开发经营资质或资格的企业法人。（五）开发周期要求。土地交付并签订《国有建设⽤地使⽤权出让合同》后18个⽉内办理商品房预售，30个⽉内完成竣⼯验收交付使⽤。园区、镇街相关部门牵头，代持机构配合，按照本⽅案分配⽅式确定购房⼈名单，三限房达到销售条件后1年内完成项目销售。（六）其他要求。三限房在办理不动产权证到代持机构时，依法由竞得⽅缴纳的税费及其他相关费⽤，以及依法应由代持机构缴纳的税费及其他相关费⽤（包括但不限于因此产⽣的需由代持机构缴纳的契税、印花税、企业所得税等），均由竞得方承担。

新《土地管理法实施条例》解读③ | 完善土地征收制度切实维护农民利益——马晓骏

主要内容：

土地制度是国家的基础性制度，土地征收关系国家治理能力和治理体系现代化水平，事关亿万农民切⾝利益。新《土地管理法》将农村⼟地制度改⾰成果写⼊法律，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元化保障机制。本次《土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）修订遵循《土地管理法》的基本思路，在土地征收等直接关系农民利益的重点问题上只做加法，不做减法，进⼀步细化土地征收程序，完善征收补偿安置机制，按照“权责对等”原则合理划分各级政府土地征收事权，优化提升土地征收效率。

⼀、进⼀步细化土地征收程序。《条例》聚焦土地征收程序的操作层⾯，对土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置⽅案的具体步骤和具体内容提出了要求。《条例》明确，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四⼗五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，组织⾃然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定征地补偿安置⽅案。确定征地补偿安置⽅案后，应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使⽤权人签订征地补偿安置协议。县级以上地⽅⼈民政府完成本条例规定的征地前期⼯作后，方可提出征收土地申请。

⼆、充分保障被征地农民的知情权、参与权、监督权。《条例》进⼀步畅通土地征收的公众参与渠道，确保被征地农民在土地征收程序各个环节中能够有效参与并充分反映诉求，切实保障农民合法权益。《条例》明确，县级以上地方人民政府启动土地征收⼯作后，应当发布征收土地预公告，预公告应当采⽤有利于社会公众知晓的⽅式，在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布，预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容，公告时间不少于十个⼯作日。《条例》提出，社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系⼈参加，评估结果是申请征收土地的重要依据。《条例》重申《土地管理法》的规定，明确多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织听证。对个别确实难以达成征地补偿安置协议的，县级以上地方人民政府应当在申请征收土地时如实说明。

三、完善征地补偿安置机制。

详情见：新《土地管理法实施条例》解读③

新《土地管理法实施条例》解读④ | 完善宅基地管理制度保障农民合理用需求——马琳

主要内容：

农村宅基地是农民安⾝立命之本。随着土地资源的日趋紧张和城镇化的快速推进，农村宅基地供需⽭盾日益明显。为促进节约集约利⽤土地资源、充分发挥农村宅基地在保障农民⽣活、促进乡村振兴中的重要作用，2020年1⽉1⽇起施⾏的新《土地管理法》对农村宅基地管理的有关规定进⾏了修改。本次，新的《土地管理法实施条例》（以下简称《条例》）将“宅基地管理”单列⼀节，在系统总结宅基地制度改⾰试点成功经验的基础上，分别对农村宅基地规划安排、审批程序、有偿退出、权益保障等四个⽅⾯作出明确规定，对新《土地管理法》中有关农村宅基地的规定予以进⼀步细化和落实。

⼀、突出规划引领，保障农村宅基地合理⽤地。习近平总书记强调“实施乡村振兴战略要坚持规划先行、有序推进，做到注重质量、从容建设”，要“通盘考虑⼟地利⽤、产业发展、居民点布局、人居环境整治、生态保护和历史⽂化传承，编制“多规合⼀”的实⽤性村庄规划”。2019年5月，中共中央、国务院印发的《关于建⽴国土空间规划体系并监督实施的若⼲意见》要求，在城镇开发边界外的乡村地区，要组织编制“多规合⼀”的实用性村庄规划。《乡村振兴促进法》要求县级以上地⽅人民政府应当加强农村住房建设管理和服务，强化新建农村住房规划管控，严格禁止违法占⽤耕地建房。农村居民点布局和建设⽤地规模是国土空间规划尤其是村庄规划调整的重要内容。

⼆、深化放管服改⾰，进⼀步明确农村宅基地审批程序。新《土地管理法》明确将农村宅基地审批权下放至乡镇⼈民政府。2019年12月，农业农村部、⾃然资源部联合发布《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，明确农业农村部门负责农村宅基地改⾰和管理⼯作，⾃然资源部门负责国土空间规划、⼟地利⽤计划和规划许可等⼯作，并对农村宅基地审批和建房规划许可管理等作出明确规定。在此基础上，《条例》第三⼗四条对农村宅基地的申请主体、申请对象、报批程序、批准机关等进行了规定。⼀是明确农村村民以户为单位申请宅基地。在具体执行中，地方要注意分户的合理性，做好与户籍管理的衔接，不得设立互为前置的申请条件。⼆是明确申请对象原则上为农村集体经济组织。没有设⽴农村集体经济组织的，农村村民应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。三是明确报批程序，宅基地申请必须依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后才能呈报审批。四是明确批准机关为乡（镇）⼈民政府。同时，为保护耕地，涉及占⽤农⽤地的审批权限没有下放，仍然应当按照《土地管理法》第四⼗四条的规定办理农⽤地转用审批⼿续。对农村村民住宅建设占用农用地的，在下达指标范围内，各省级政府可将《土地管理法》规定权限内的农用地转用审批事项，委托县级政府批准。需要注意的是，无论任何情况下农村宅基地都不得占用永久基本农⽥，并且农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

三、坚持疏堵结合，明确农村宅基地有偿退出。

详情见：新《土地管理法实施条例》解读④

新《土地管理法实施条例》解读⑤ | 完善集体经营性建设用地入市法律制度——常江

主要内容：

集体经营性建设用地入市是农村⼟地制度改⾰的重要内容之⼀。⾃2015年2月十⼆届全国人大常委会第十三次会议正式授权开展农村土地制度改⾰试点，到2019年底试点工作正式结束，历时近五年，试点工作取得的成效，被2019年8月审议通过的《土地管理法》修正案⼴泛吸收。体现在集体经营性建设用地方⾯的法律修改，主要是删除了原法建设项目必须使⽤国有土地的规定，为集体建设用地入市流转破除了法律障碍，同时，扩大了集体建设用地使⽤范围和⽅式，明确了集体经营性建设用地使用和入市管理措施等。本次《土地管理法实施条例》(以下简称《条例》)的全⾯修订，在集体经营性建设用地制度方面单设⼀节，对《土地管理法》修正案的规定作了进⼀步细化和明确，增强了制度的配套性和操作性。

⼀、明确了集体经营性建设用地适⽤的总体要求。《条例》落实《土地管理法》规定，明确“国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等⽅式交由单位或者个人在⼀定年限内有偿使用”的同时，要求国土空间规划统筹并合理安排集体经营性建设用地的布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。该规定既落实了《土地管理法》关于合理安排集体经营性建设用地的要求，也着眼当前及长远土地资源形势，在控制总体规模和提高节约集约利用水平⽅⾯对集体经营性建设用地使用作了原则规范。

⼆、明确了集体经营性建设用地入市的程序。在《土地管理法》的制度框架下，《条例》明确了集体经营性建设用地入市的法律程序。土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市县⼈民政府自然资源主管部门应当提出规划条件，明确土地界址、⾯积、⽤途和开发强度以及产业准⼊和生态环境保护等要求。在此基础上，土地所有权人依据确定的相关要求拟订⼊市(出让、出租等)⽅案，并依照《土地管理法》第六⼗三条的规定，由本集体经济组织形成书⾯意见，在出让、出租前不少于十个⼯作⽇报市、县人民政府。市、县⼈民政府认为⼊市⽅案不符合规划条件或者产业准⼊和生态环境保护要求等的，应当在收到⽅案后五个⼯作⽇内提出修改意见。《条例》在此没有通过设立行政审批事项进行管理，⼀定程度上凸显了政府在集体经营性建设用地入市中的服务职能。土地所有权人按照确定的⼊市方案，即可按照法定程序确定土地使用者并签订合同，之后缴纳相关税费，办理不动产登记。

三、明确了集体经营性建设用地入市方案和合同内容。

详情见：新《土地管理法实施条例》解读⑤

二、市场动态

企石镇铁炉坑村：借力“城市更新”加快推进美丽宜居村庄建设

2021年是“⼗四五”开局之年，铁炉坑村以宜居村庄建设为抓⼿，深入探索推进乡村振兴的有效途径，在全体党员及广大村民的积极响应和⽀持下，大力发展多个城市更新项目，持续推进“三清理、三拆除、三整治”⼯作，补齐经济发展短板，致力将铁炉坑村打造成为镇中心区真正的美丽新村。

铁炉坑村联合相关部门，加强对农村社区道路车辆的整治，规划建设好辖区内道路，实行人性化管理，让市政道路与农村社区道路有机结合，形成城乡⼀体化路⽹体系。为进⼀步巩固和改善村容村貌，铁炉坑成立了整治村内环境卫生队伍，专⼈管理和督查村内环境保护⼯作，并投⼊固定资金深入开展“四小园”建设，持续推进“三清理、三拆除、三整治”⼯作，加速推进人居环境提升，为村民提供便利、优美、舒适的⽣活环境。乡村振兴是⼀项复杂的系统⼯程，重点是产业要振兴、产业要兴旺。铁炉坑村目前存在产业结构单⼀、高科技企业及规模以上企业相对较少等产业短板问题。接下来，铁炉坑村继续以发展经济为⼯作核心，发挥本村的地理位置优势，加⼤招商引资力度，提⾼产业多样性，推进新旧动能转换，助力乡村振兴稳步繁荣发展。

基础设施再发力滨海湾全力打通内联外畅“大动脉”

基建先行，交通攻坚，是滨海湾发展的先手棋。近年来，为把城市独特的区位优势发挥出来，滨海湾全力开展城市交通基础设施的大开发、大建设。目前，交椅湾板块“五纵⼀横”道路（振海路、兴海路、中海路、华海路、东海路、滨海湾⼤道）已建成通车，“内联外通”交通网络框架格局基本成型。威远岛、沙⾓半岛如今紧随其后，正通过列⼊重⼤项⽬的⽅式保障交通基础设施加快建设，搭建新区交通⼤⾻架，畅通板块交通内外循环。展望新征程，滨海湾正以交通基础设施建设作为城市发展新引擎、加速器，凸显在粤港澳⼤湾区黄金节点地位，加速谋划打造珠江东岸的又⼀枢纽中心新城。接下来，滨海湾力求打造⼀个港澳码头、两条城际轨道、三条⾼速铁路、四条高速公路汇集的复合交通条件，以便捷通达五大国际机场，实现片区相连、三心互通、对接⼴深的最终目标。这些“硬联通”⽆疑将进⼀步推动人流、物流及创新要素在滨海湾的加速流通，对吸纳外来产业、资本、技术等发挥立竿见影的效果，为滨海湾新区的高质量发展带来强⼤后劲。

塘厦抓住高铁新机遇打造高质量发展强镇

目前，赣深客专东莞南站片区交通配套设施、站前⼴场、景观公园等⼯程建设进展顺利，塘厦正全力以赴保证赣深⾼铁东莞南站如期通车，以排除万难的决心毅力努力实现“高铁梦”。近年来，塘厦高瞻远瞩的布局，实干兴邦的执行力，以及各界民心所向的众志成城，为各方所瞩目。8⽉27日，中共塘厦镇第十五次代表大会召开，塘厦镇委书记黄贵洪以《聚焦新使命开启新征程努⼒把塘厦建成大湾区高质量发展强镇》为题，向大会作⼯作报告。立足新起点，塘厦未来将瞄准深莞深度融合发展先锋、产业⾼质量发展引领、城市品质提升标杆、共建共治共享示范的战略定位持续奋斗，打造更⾼质量的产业强镇、更加优美的城品强镇、更加幸福的民生强镇、更加舒适的生态强镇、更高标准的党建强镇。随着赣深⾼铁的逐步开通，塘厦镇将在“高铁经济圈”作用下，充分依托同城效应和集聚效应，让高铁片区成为高质量发展、深莞融合发展、积极融入粤港澳大湾区的重要⽀撑平台、引爆点，加快⼈才、创新资源等要素在塘厦集聚，为该镇经济增长提供新动能。

三、通知公告

01. 大岭山镇下高田村旧厂地块“工改工”城市更新项目前期服务商公开招引公告

项目位置：⼤岭⼭镇下⾼⽥村百花洞片区连⽚⼯业区，东靠美花林路，南北临靠现状⽔道，下高田⼯业路从基地内部东西穿过

项目面积：8.39公顷

项目编号：DLSJXGT-001

招引人：东莞市⼤岭⼭镇下高田股份经济联合社

联系电话：0769-83351063

报名时间：2021年8⽉25⽇⾄9⽉8⽇（节假日及非正常办公时间不接受报名)

前期服务商工作内容：包括编报控规调整、更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益⼈意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案等相关事宜。

02. 东莞市石碣镇水南村崇焕路南ZX-06综合类更新单元项目前期服务商公开招引公告

项目位置：东莞市⽯碣镇，北至：崇焕东路；南至：政⽂路；西至：蟠桃路；东至：观光街

项目面积：29.5公顷